撰文者 / 東森房屋企研室
資料來源 /
東森房屋加盟事業總部
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東森房屋加盟事業總部 |
(1)選擇合法的不動產仲介業來協助
買屋前可以先向合法不動產仲介業者諮詢房價做為參考，中意的房屋可以委託合法不動產經紀業代理或居間，一來可以提供專業的服務與諮詢，其次也可以節省自己買屋找屋的時間與精神；雖然要支付服務報酬，但也非常值得!
合法的不動產仲介業者，可以透過「內政部不動產交易服務網」（http://ehouse.land.moi.gov.tw/）來查詢；另外，政府也針對 合法的不動產仲介業核發合法標章，消費者在委託前可以先仔細查詢。選擇永續經營，在地深耕經營的不動產仲介業者，對消費者交易較有保障，而且因為在地經 營，對於物件的環境比較熟悉與瞭解，可以提供更多參考資訊給消費者。
** 提醒民眾至合法的房仲公司，應檢視以下幾項文件**
[A]縣市政府頒發的合法文件
[B]公司登記證明或營利事業登記證
[C]加盟總部頒發之加盟證書
[D]各縣市不動產仲介經紀同業公會頒發之會員證書
[E]不動產經紀人證書
[F]服務報酬計收標準
[G]中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會營業保證金繳存證明
(2)考慮自身的財務能力
購買不動產有時幾乎就是一輩子的辛苦與血汗，因此在購置時，要考慮不動產的價格、自備款必須準備多少？可以貸款多少金額？每月貸款本金與利息的支付能力，千萬別超出自己所能負擔範圍，以免造成日後面臨財務周轉的窘境。
一般來說，固定收入的房貸費用支出，以不超過每月家庭收入1/4 或1/3 為上限，如果房貸支出過重，有可能會影響家庭的開支，所以最好能先試算一下自己所能負擔的支出，以免影響生活品質。
目前各銀行針對房貸的放款成數約為七成左右，所以購買的自備款就必須準備二至三成；但銀行實際在放貸時的成數，還是會依照借款人本身的收入、還款能力與信 用條件做評估。如果持有第二間房屋的民眾申請貸款，房貸成數有可能因此降低。因此，在購屋前最好先請教不動產專業人士，或多收集相關資訊，以免造成貸款成 數不足
(3)查詢市場行情
影響不動產價格的因素很多，因此應先參考附近的成交案例，或是委託估價師予以估價，以衡量價格是否公平合理。可上內政部營建署不動產價格e點通http://etp.cpami.gov.tw 查詢。
不動產仲介業者也會提供附近三個月內的成交行情供消費者參考提醒您！如果賣方的底價遠低於市價，建議您一定要詢問清楚原因，千萬不要貪圖小利而造成日後居住時的抱怨。
(4)電腦影音看屋查詢物件資料
你可先透過東森房仲聯賣網http://home.etwarm.com.tw/ (近十萬件物件)快速篩選及查詢你有意購屋之區域、價格，並透過影音看屋了解物件格局、外在環境。
(5) 親自現場看屋
買房子，最好能親自到現場看屋，這樣才能第一步掌握屋況，如果看到有興趣的房子，也能在第一時間詢問清楚相關細節。
對於你有興趣的房屋，需要更進一步瞭解該房屋的產權狀況，可向經紀人員要求閱覽該屋之「不動產說明書」，當中包括該屋的產權調查、物件個案調查、土地建物 權狀影本、土地建物謄本、地籍圖、平面圖及地價證明等資料。為了維護您的權益，請確認「不動產說明書」有無賣方簽章、該店合法不動產經紀人簽章，並請您閱 畢後於買方欄內簽章，表示您已閱覽本「不動產說明書」。同時可向屋主或仲介經紀人員詢問或向左鄰右舍或大樓管理員打聽房屋出售原因，以免日後有糾紛。
(6) 出價程序
[A]您在確定購買意願後，應簽立要約書或斡旋金契約，以便經紀人員前往賣方處進行議斡旋(該契約書也有該店合法不動產經紀人簽章)，加盟店將提供二種不 動產買賣要約書供您選擇：一種為〈內政部〉提供業者使用之版本；另一種為業者自訂之版本。您可以在業者提供的聲明書欄檢視比較這兩種契約的主要不同點，並 依您的意願勾選簽署。
[B]您若使用業者自訂之版本，應支付購買總價款不超過3% 之斡旋金，作為經紀人員受您之託與賣方進行斡旋洽商及價格條件確認之憑據。(建議交付任何交易價金應於房仲公司內進行)
[C]請特別注意在要約或斡旋契約有效期限內，若賣方接受您預購條件，並於要約書中簽認承諾，或您欲購買的總價已達賣方委託價格且付款方式一致經賣方確認時，則契約成立；您所支付之斡旋金即轉為定金。
[D]若斡旋契約有效期限內，您欲購的條件不為賣方所承諾接受，則契約書自期滿後失效，經您提示原契約書後，經紀人員將無息返還原支付的斡旋金。
[E]當契約成立後，您與賣方應至指定處所簽訂「不動產買賣契約書」，您需支付購買總價款之2% 之仲介服務費。
2.簽訂不動產買賣契約時應注意事項
(1) 指定合法地政士簽定買賣契約及辦理產權移轉
本公司提供合格之特約地政士，如果買賣雙方沒有特別約定的話，可以由仲介公司指定辦理產權移轉登記及相關手續，而且簽定買賣契約後1個月內要到地政事務所 辦理所有權移轉登記，您的產權才有保障。最好也多利用<價金信託履約保證>，經由第三公正人來控管交易價金支付，避免賣收收了款後卻不履行交 屋的風險。目前較知名之房仲品牌皆有特約之地政士。
簽約前也最好清楚下列事項
[A]瞭解稅費的負擔
不動產買賣契約書中應載明各種稅費由誰負擔，買賣不動產所應負擔的稅費包括土地增值稅、契稅、公證費、地價稅、房屋稅、印花稅、水電瓦斯接戶費、產權登記費及代書費等，有無欠繳管理費等；除依法令規定外，其餘稅費由誰負擔，應在契約中明訂，以免日後發生糾紛。
**所以買方除了購屋款外，另需要準備一筆相關稅費的預算**
[B]與所有權人簽約
要簽買賣契約，應由賣方親自簽章或加捺指印，最好要與所有權人簽訂，如由代理人代簽，要注意是否有授權書，確定所有權人就是賣方，這樣比較不會受騙。而且對於不動產的坪數、價格、
[C]房屋是否有瑕疵
牆壁有無滲漏水的情形、有的話那麼位在哪裡？有無檢測是否海砂或氯離子含量超標及是否為政府所公告之輻射鋼筋屋？是否有損鄰狀況？有無增加建或禁建情事？ 是否曾經發生火災及其他天然災害，造成建築物損害及其修繕情形？是否被建管單位列為危險建築？不動產的瑕疵擔保問題如何解決？這些都要在簽約時就先談清 楚，以免日後糾紛。
[D]停車位之使用
停車位也是購買不動產的一項重點，停車位有無分管協議？是否需支付車位管理費？若是如何支付；使用時是否固定位置使用？或需承租？或需排隊等候？亦或是需 定期抽籤等、每日先到先停，這些都必須瞭解清楚，免得日後產生糾紛。還有停車位登記情形；若一併購買停車位，必須注意該停車位有否辦理單獨區分所有建物登 記？或是登記於共用部分建號？車位種類（平面式、機械式等）？車位編號（已辦理產權登記且有登記車位編號者，依其登記之編號，未辦理者，依分管編號為 準）？這些都必須仔細謹慎。
付款方式亦應在契約中訂明。一般都分成4段付款：
※簽約款：不動產買賣契約簽訂時支付一部分價款。(一般為總價款10%)
※備證用印款：出賣人備齊辦理移轉登記所需之文件，並就有關書表證件交給雙方所指定之地政士時，並於相關書表用印，並再交付一部分價款。(一般為總價款10%)
※完稅款：土地增值稅及契稅稅單核下後，各自繳付應繳一切稅費並支付一部分價款。(一般為總價款10%)
※交屋款：辦妥產權移轉登記，買受人領得所有權狀後，房屋點交清楚後，支付尾款。(一般為總價款70%)
**付款方式由買賣雙方協商訂定之**
(3) 契約成立•若賣方反悔不賣時
契約成立後，若賣方反悔不賣或其他可歸責賣方行為致無法完成簽約時，即屬違約，您可透過加盟店向賣方要求定金加倍返還，但您亦須開立扣除原定金後之金額之收據給賣方。
(4) 契約成立•若您反悔不買時
買方付斡旋後，經賣方承諾(雙方同意依議定價金成交)，買賣契約即成立，此時您支付之斡旋金將會轉為買賣訂金，並於簽約時由仲介公司代賣方開立定金收據給您。若您於賣方承諾後故意反悔不買或不履行簽約時，即屬違約。此時將被沒收訂金(沒收金額二分之一為仲介居間費用)。
買方若以簽要約書之方式，經賣方承諾(雙方同意依議定價金成交)，買賣契約即成立，並約定簽約日，同時支付價金。若您於賣方承諾後故意反悔不買或不履行簽約時，即屬違約。此時須賠償賣方成交價百分之三之違約金。
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