對許多第一次購屋的人來說,身上就要揹負幾百、幾千萬的貸款了,但當業務人員拿著一張又一張的表單催促著借款人簽名時,他們卻連自己的權利義務都搞不清楚,簽名時總是會有種莫名的不安。究竟跟銀行簽約時該注意什麼才能保障自己呢?

房貸的簽約又稱之為對保,借款人在申請貸款時,銀行都會要求購屋人提供貸款申請書、 身分證影本、戶口名簿影本、土地及建物登記簿謄本、買賣契約書及相關財力證明(如薪資扣繳憑單、在職證明、存摺影本、當年度綜所稅申報影本等),待銀行進 行擔保品的估價、徵信調查及審核後,會通知借款人核貸條件為何,再相約進行對保。

文件百百款 每份都要看

【房貸教學】搞懂對保    綁房貸不吃虧 人生不管簽任何合約都應該要小心謹慎,更何況是牽連數十年,金額高達幾千、幾百萬的房貸,但房貸契約內容複雜,一定要詳閱契約內容,確認撥款日期、撥款金 額、利率、還款方式、還款日期、各項申辦費用及違約金等,因為條文又多又雜,借貸人當場往往沒有耐心看完,因此對保時所簽的契約都有五天審閱期,會讓借款 人帶回家審閱。有些不肖業務為避免對保生變,可能會以口頭敘述條款內容,卻故意規避其中有爭議的條款,然後唆使借款人直接簽名,借款時一定要小心別上當 了。

有許多人會疑惑,房子已經抵押給銀行當擔保品了,為什麼還要簽銀行借據或本票呢?這樣感覺好像欠銀行兩筆債權,但銀行為了確保債權穩當,都會要求借款人以 本票或借據作為房子設定抵押的證據。並非每家銀行都會要求一定要簽本票,但仍有銀行要求不簽本票就不願意核貸,若沒有其他銀行願意放款,但簽了又覺得不心 安,借款人還是可在契約上註明本票或借據的用途,以減少自己的風險。而會需要簽到本票的借款人通常都是申請理財型房貸,其他類型的借款人可簽借據即可,因 為理財型房貸的還款金額可以循環借用,對銀行的風險較高,若借款人違約,未來銀行持本票要強制執行時就相當快速。

另外,為了保障債權,銀行都會要求房子要保火險及地震險,銀行會協助保險,一年一保,每年不一定會找同一家產險公司,所以費率其實也不盡相同。不過若借款 人想要自己處理火險及地震險的事宜,也可以自己找產險公司辦理,保單請產險公司寄正本給銀行,自己則保留副本。未來待房貸付清後,受益人別忘了要改回自己 或家人。

先列好Q&A 臨陣不慌張

任何跟貸款有關的問題,對保時都可以再問一次,甚至拿著條款跟業務逐次將疑問核對一遍又清楚,像寬限期有多久?貸款性質是指數型房貸還是哪一種?部份償還 或提前清償會不會有違約金?綁約年限有多久?本金跟利息的攤還方式是什麼?所有該付的費用可不可以全部列出來看?在對保前把所有問題表列出來,對保時用來 詢問承辦業務,既不會漏掉問題,也能讓業務知道你有認真做功課,不能隨便呼弄你!同時也別忘了要一張承辦業務的名片,未來有任何問題,透過電話就能找得到 業務為自己釋疑。

捍衛權益 撥款前一定要通知

買房子最怕房子有什麼問題,但賣方拿了錢後就拍拍屁股走人,再也不管自己的死活,特別是跟建商購屋,若在驗屋完成前就撥款給建商,遇到好的建商還會幫忙解 決問題,若遇到黑心建商可就欲哭無淚了。劉先生2007年買了一間預售屋,銀行未經他同意就先將尾款撥給建商,他當時連初步驗屋都還沒有進行過,後來發現 的問題,如磁磚缺角、水壓太弱、房間房門的門框損傷等,建商都只有敷衍帶過,完全沒有心要幫他處理問題。由於這類糾紛實在太多,因此跟銀行對保時,一定要 加上一條條款,要求銀行撥款前要電話通知借款人,並獲得借款人同意才能撥款給建商,不可接受建商單方面要求即撥款,這可說是捍衛自己權益的最後一道防線。

普通與最高限額 抵押權差很大

在對保到撥款之前,銀行為了取得房子的擔保權,房子還需要經過抵押權設定的程序,將借款人的土地及建物所有權狀,及抵押設定的文件拿到地政事務所辦設定登 記,才能幫銀行設定物權擔保。而抵押權的設定金額是以「本金+法定最高利率」做為債權總額,現行法定利率最高是20%,因此抵押權設定金額多為貸款金額的 1.2倍,未來若借款人無法正常繳款時,抵押權設定金額能確保銀行可在最高利率下回收本利,包含衍生的違約罰款、違約利息及向法院聲請強制執行等費用。因 此當借款為一千萬時,設定抵押權的金額便是一千兩百萬。
銀行的抵押設定有分為「普通抵押權」及「最高限額抵押權」,「普通抵押權」擔保的是現在已發生的債權,而「最高限額抵押權」擔保的範圍則擴及現在已發生, 甚至是未來可能發生的債權。儘管房屋貸款契約書上有「普通抵押權」及「最高限額抵押權」兩個選項, 銀行為了保障自己的權益, 一般只接受設定了「最高限額抵押權」的契約,借款人怕借不到錢,最後往往還是會屈服。 借款人未來為人作保、積欠卡費都會納入必須清償的債務,只要有一毛錢沒有繳清,即使房貸已付清,銀行還是不會發給清償證明。也就是說,當你跟銀行申請 500萬房貸,日後你想賣屋時,若你還有5萬卡費沒繳、30萬信貸沒清償完,你即使拿500萬去還銀行,銀行還是不會給你清償證明,導致無法塗銷抵押權, 對後續想賣屋的借款人十分不利。 為了高成數及低利率等更好的貸款條件,有些銀行要求的條件,借款人只能選擇配合,但在簽約時多謹慎一些,注意每個細節,為自己多爭取權益,未來的糾紛也會 少一點。

【房貸教學】搞懂對保    綁房貸不吃虧

 

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