【地產專欄】張欣民:購買地上權住宅的5好5壞!地上權住宅年限期滿必須拆屋還地,讓人難以接受。註:翻攝昇陽寓見

今年來地上權住宅推案有明顯增加的情形,廣告更是大增,有訴求優質建商建築品質、有訴求便宜買好地段的房子、有訴求4字頭進住台北市,但是在這些五花八門 的廣告之前很多人還是猶豫不決,因為地上權住宅雖有些優點,但也是有些缺點的,算算下來可說是5好5壞,還真是叫人為難啊!

沒有土地所有權 價格才這麼便宜

最近可能已有人注意到某則強打4字頭房價進住台北市房地產廣告,想想1個預售新案在台北市怎麼可能只要4字頭,起碼要6、70萬以上吧,但仔細去了解,就知道其中玄機,因為這是地上權住宅個案,買到的只是70年權限的房子,沒有土地所有權,所以價格才會這麼便宜!

老王跟小陳最近剛好都在找房子,在他們住的附近恰巧有2個建案新完工,2人分別看了A、B案之後就聊起這2個建案的優缺點,老王看的A案單價約60萬,買 35坪大概要2100萬。小陳看的B案,單價只要45萬,買35坪大概是1575萬,跟他的預算1600萬預相符合,可是B案是地上權50年的建案。

小陳覺得建商口碑及建築品質都不錯,而且更重要是符合他的預算,所以有點心動想要買,可是小陳的老婆跟老王都不贊成,勸他心動不要隨便行動!

地上權住宅 5缺點難接受

他們不贊成小陳購買的理由有幾個:

缺點1:是地上權住宅沒有土地所有權

缺點2:約定年限期滿之後就必須拆屋還地

缺點3:未來在2手市場上的轉手性較差
大家都知道地上權住宅的市場價值與屋齡成反比,加上接受這類產品的人原本就少,所以在中古屋市場上要買掉比較困難。

缺點4:房貸成數較低
一般銀行針對地上權住宅所願意給的貸款數較一般新屋來的少,甚至有銀行不貸放。

缺點5:地上權住宅每年需繳交地租
地租大致上是以公告地價的3~6%來計算,以實際案例來看,年繳地租也在數萬元上下,並不見得會比地價稅來得划算。

光第1、2點來看房子無法世代傳承就讓一般人難接受,也是目前地上權住宅最無法突破一般民眾有土斯有財觀念的地方。

地上權住宅的5大優勢

當然小陳也提出一些地上住宅的優勢希望說服他們

優點1:地上權住宅市場價格普遍比產權完整住宅便宜2~3成

優點2:如果地段不差,可用較低成本住進精華優質地段

優點3:地上權住宅不必繳交地價稅

優點4:轉售時不必繳交土地增值稅

優點5:地上權住宅的租金與一般住宅是沒太大差異

雖在其房價便宜2~3成的前提下,租金報酬率自然就高人一等了,所以即使不是自住,就資金投入的角度來看,其回收期會比一般正常住宅來得快的。

這樣比較算下來,地上權住宅優缺點是5好5壞,小陳最後有沒有買這個地上權住宅建案呢?賣個關子,你自己猜看看囉!

 

【地產專欄】張欣民:購買地上權住宅的5好5壞!

 

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