跟銀行申請房貸，要借得多、還的少，要怎麼貸最有利？怎樣的條件才會讓銀行容易核貸？雖然每家銀行設定的房貸專案都有公告的規定，每種徵信條件可以拿到的房貸條件都有一定標準，但制度是死的，人是活的，只要練好絕世7招，房貸的利率與成數都可以談出來。
第一招：培養與銀行的親密感
對銀行而言，最重要的就是借款人的還款能力，借款人必須證明自己是值得信任的，跟銀行借的每一分錢，都會如期償還給銀行，若在三年內有被銀行拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者幾乎都無法申請，因此要跟銀行打交道，「信用」可說是最寶貴的資產。
要建立「信用」，平常就應該多跟銀行往來，並建立良好的關係與信用，盡量讓自己的理財需求如存款、基金、股票、保險、保管箱、信用卡等都集中在同一家銀 行，有往來的證據讓銀行洞悉借款人的資金流向，自然會對借款人有熟悉感，借款人也會多了談判的籌碼。曾買過四間房子的林媽媽，是個職業「家管」，雖然沒有 工作收入，但因為在同一家銀行做了許多其他理財服務，對銀行貢獻度頗高，在她申辦貸款時，銀行總會給她「A級客戶」才會享有的利率與成數。林媽媽談到談判 房貸條件的祕訣笑說，「很簡單，給銀行其他賺錢的機會，銀行自然願意在利率上讓步。」林媽媽補充，「銀行的服務不是只有房貸，如果我去別家銀行貸款，他也 會怕我把定存、活存那些帶走。」
第二招：職業穩定最吃香
銀行既然希望借款人能夠穩定還款，若借款人的職業穩定、高收入，可以有較佳的還款能力，自然也有爭取高成數、利率減碼的空間。另外，借款人若是台灣上市上 櫃前五百大企業的員工，往往也有特殊的優惠利率，都是值得利用的身分。至於像業務人員、演藝人員，就算收入高，但都屬於變動薪資，職業沒有一定保障，貸款 的成數或利率條件往往不會太好。
紀先生是專職接案的soho族，紀太太則是政府機關的行政人員，紀先生的接案量大，每個月的收入比當上班族時的薪水好太多，年收入也較太太高出許多，但銀 行對soho族的貸款態度較保守謹慎，而紀太太屬於公務人員，收入來源穩定，銀行的信用評分反而較高，而且紀太太的公教人員身分能獲得許多銀行提供的優惠 貸款，成數較高，利率也比較低，最後兩人決定還是由紀太太來申請貸款。若夫妻兩人要購屋，由職業條件及信用較佳的一方出面申請房貸，更利於爭取高成數及低 利率。
第三招：找對key man 先成功一半
有句話說：「有關係就沒關係，沒關係就找關係。」由熟識的業務朋友送件，不論是利率或成數，朋友多少都會幫忙，若直接找到分行經理或透過銀行的有力人士送件，往往都可以拿到比較好的條件。另外，若有長輩朋友是銀行的VIP客戶，也可以請他們幫忙打聲招呼。
其實，各家銀行的貸款條件不同，即使是同一家銀行體系的不同分行，授信也多少有些差異。何小姐年初時第一次購屋，先後找了同一家銀行不同分行的承辦人員， 第一家分行的承辦人員表示以何小姐的條件，貸不到她想要的成數，但另一家分行的承辦人員去看了屋況後，認為應該可以達到何小姐的需求，因此何小姐便委由第 二家分行的承辦人員送件，最後果然貸款成功。
第四招：以不變應萬變
銀行考量借款人的還款能力時，相當重視借款人的穩定性，在申請房貸期間發生轉職、剛換工作、離婚等變動，對銀行來說都是扣分。丁小姐之前曾耳聞，朋友跳槽 到台積電後打算買房，申請房貸時他才剛轉職不到三個月，前一份工作的年資也不過一年，銀行認為他工作的穩定性還不夠，最後竟拒絕了朋友的申請。因此，雖然 丁小姐有轉職做直銷的計畫，但怕申請房貸時節外生枝，丁小姐一直等到房貸核准下來後才開始準備換工作。若有購屋及申請房貸的需求，不妨先hold住換工作 的念頭，以便讓貸款能更順利。
第五招：借力使力 搭業者順風車
大型房仲業者或建商都有配合的幾家銀行，由於採團體送件的方式，量大優惠就多，往往能幫借款人取得靠自己拿不到的成數或利率。如果平常較少跟銀行往來，只 要委由業者購屋，就可以請他們協助貸款，通常業者合作的銀行都不只一家，只要多詢問多比較，利率跟成數都能談出來。不過，要特別注意的是，業者常宣稱保證 可以貸到8、9成，但所謂的8、9成，往往是房貸加上信貸後的結果，但信貸的利率較房貸高出許多，借款人最好先衡量自身財務能力後再決定是否要申辦。
第六招：尋找主流產品
擔保品是當借款人無力繳交貸款時，銀行必須將之拍賣出售換回現金的籌碼，擔保品的價值自然就決定了貸款成數。擔保品的價值要高，賣相要佳，轉手性一定要 高，因此像學區宅、捷運宅都是很受銀行歡迎的產品。銀行除了評估擔保品的地段、屋齡、產品結構、增值潛力之外，若位在知名社區也是一大加分。信義房屋不動 產企研室主任蘇啟榮指出，傳統房型三房兩廳接手性強，因此房貸的成數往往會比兩房及套房高，但若產品是特殊的小套房、夾層屋、工業住宅，銀行核貸成數一般 都不高。蘇啟榮建議，若想擁有自己的窩，又沒有太高的總價預算，不如尋找16坪起跳的兩房小宅，不但貸款較容易，往往每坪單價也會較傳統小套房來得便宜一 些。
第七招：主動減少銀行風險
貸款年限一般多為15-20年，甚至現在已出現30年期、40年期的房貸，但年限越長，利率風險也越高，不僅借款人會憂心當利率從2%變10%時會不會付 不出來，銀行也會擔心借款人無力負擔時就索性倒帳。借款人主動縮短放款年限，銀行等於可以提早回收放款，銀行就能降低逾放的風險。另外，雖然2011年立 法院已三讀通過銀行法，銀行不得要求借款人提供連帶保證人，若有足額擔保，亦不得要求借款人提供一般保證人。不過，若本身條件不佳，為強化自身條件，想要 主動提供擔保人，甚至提供兩名以上的擔保人，或擔保人名下有不動產及其他資產，證明未來變成呆帳的風險小，銀行自然願意提高貸款成數，亦能爭取談判利率的 空間。
其實，要跟銀行談房貸利率與成數利率高低，關鍵還是在個人信用、工作職業與房屋價值，蘇啟榮提醒，若有購屋計畫，不妨開始慢慢培養自己的信用，有學貸、信用卡等都要按時繳納，最終在購屋申請房貸時能派上用場。
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