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一般而言土地信託是土地所有權人（委託人）為有效利用土地，提高不動產的開發與經營效率，而將土地信託與受託人，由受託人利用其專業規劃與管理，將開發經營的利潤做為信託受益分配金交付給受益人。大部分的土地信託年限多在30~50年。

土地信託是藉由專業經營者和事權集中的方式，提高不動產的開發與經營效率，如未發行受益憑證，土地信託的融資即可藉由不動產證券化來達成；但是，如果土地 信託也公開發行受益憑證，則也能從資本市場取得資金，達到融資的目的。土地信託如未發行受益憑證，則並無證券化可言，土地信託如發行受益憑證，則是直接將 不動產所有權（或其他財產權）證券化。

此外，土地信託的經營主體是信託業者，也就是信託公司，如信託業本身不具備不動產投資經營的專業，則應為受益人的利益，委託不動產經營機構從事信託財產的經營。土地信託是從事不動產開發經營者。

土地信託依信託財產的處分的不同，有租賃型和信託和出售型信託：

受託人無處分信託財產的權利，在信託期間信託業者應定期給付委託人信託收益，委託人於信託終了時，仍可保有原土地的所有權。
委託人將信託財產委託信託業者出售，受託人將出售所得，在扣除受託人的報酬及其他費用後，交付給委託人。