http://tw.house.yahoo.com/news/%E3%80%90-%E8%BC%95%E9%AC%86%E8%B3%A3%E5%B1%8B-%E3%80%91-%E7%B0%BD%E7%B4%84%E4%BA%A4%E5%B1%8B%E6%89%8B%E7%BA%8C%E5%A4%9A-%E8%B3%A3%E6%96%B9%E9%A0%88%E7%95%99%E6%84%8F-032507741.html
付款方式及期限 簽約前先約定好
不動產買賣的價金大多都是分次給付，實際比例會依雙方簽約約定為主，付款方式要以現金或支票或由銀行直接匯款，簽約時都要先約定好，一般多以銀行支票或匯 款給付對賣方較有保障。繳款期限也一定要明確訂立，以免買方拖延。為了讓買方貸款，賣方在完稅後3至5天就會先將產權過戶給買方，要保障賣方的權益，往往 會要求買方簽商業本票作為尾款的擔保，等到完成尾款的匯款手續後，就會將本票交還給買方。劉太太向李先生購買了一棟1400萬的中古大樓，簽約時即約定簽 約用印時劉太太要以現金給付20%價款，完稅及交屋時劉太太要分別再以匯款給付10％、70％的款項，而李先生必須準備好所有文件配合辦理過戶，為了保障 自己的權益，在過戶前李先生就請劉太太先簽了一張980萬的本票交由代書保管，待銀行匯款給李先生後，劉太太就能拿回本票。
降低交易風險 履約保證專戶最安心
其實房屋交易動輒上百上千萬元，買賣雙方都非常害怕交易有任何差池，因此從國外引進的「履約保證專戶」制度，藉由公正第三方協助買賣雙方一手交錢、一手交 產權的方式，不但能保障買方，也能確保賣方在交屋後順利取得尾款。「履約保證專戶」必須經買賣雙方同意，由銀行出面保證，確保買方可以得到產權，賣方也得 到價款，有公正第三人處理資金保管、確保流程無誤，讓買賣雙方的交易風險都降到最低。在不動產過戶前，買方若違約不買，賣方經解除買賣契約確定後，亦可取 得專戶中買方已繳存的款項。在履約保證制度下，有幾種指定撥款方式可以讓買賣雙方選擇：
◎ 指定貸款匯入賣方戶頭
◎ 指定貸款匯入履約保證專戶
◎ 指定貸款清償賣方貸款
◎ 由買賣雙方共同約定的其他撥款方式
當雙方約定好撥款方式後，銀行就會依雙方約定辦理，而且不能由任一方片面修改，對雙方都更有保障。而賣方的過戶相關稅費，如土地增值稅、地價稅、房屋稅等及償原貸款取得清償證明所需款項，甚至是賣方的仲介服務費，都可由履約保證的專戶中支出。
賣屋有稅費 了解不吃虧
除了當初買屋的成本外，賣屋時也有許多支出要支付。特別若賣方是為了資金週轉而賣屋，或為了將賣屋所得做其他投資或其他用途時，可要先精算賣屋成本，扣除 賣屋成本後，才是真正的所得。轉移不動產的產權，對一般民眾來說，可說是相當複雜，所以一般即使是自售，完稅及交屋過戶，都會委託代書處理。在買賣契約書 中應明定由誰來負擔各種稅費，但原則上賣方需負擔的稅費包括：土地增值稅、財產交易所得稅、塗銷代辦費，而房屋稅及地價稅，則會按照課徵年度以交屋日按比 例分擔。交屋日前部份由賣方負擔，交屋日後的部份由買方負擔。
◎土地增值稅：
土地增值稅是土地在買賣移轉時，賣方必須負擔的稅賦。土地增值稅的核稅基準是以交易時的土地公告現值為基準，因各縣市的公告現值不同，賣方可上「內政部地 政司全球資訊網」查詢（www.land.moi.gov.tw/chhtml/landvalue.asp?cid=100）。
近年來因房地產價格飆升，各縣市的公告現值也同步調升，對要繳土地增值稅的賣方來說也是一筆頗大的負擔。每年各縣市都會調整公告現值，在跨年度報稅時可要 特別注意，只要在訂定契約日起30日內申報土地增值稅，就可以訂約日當期的公告現值為基準，但若逾30日才申報，就得用受理申報收件日當期公告現值計算。 因此，如果有一筆土地在100年度的公告現值是一萬元，101年度的公告現值是一萬兩千元，民眾若在100年12月31日訂立契約，想用100年的公告現 值申報，就得趕在101年1月29日前完成。而逾訂約日30天才申報者，就算是在100年12月31日訂約，仍要以101年度的公告現值核課土地增值稅。
最重要的是，賣方只要是出售自住房屋，一個人一生都可以享受一次土地增值稅自用住宅優惠稅率。而兩年內不論是先買後賣或是先賣後買，只要賣的舊屋在一年內 沒有營業或出租，新購的房子五年內沒有營業或出租，都可申請退還原先所繳納的土地增值稅，利用「重購退稅」稅費將可以省很大。
◎財產交易所得稅：
出售房屋後，房屋交易的所得會列入賣方當年度所得，然後隔年度再繳交財產交易所得稅。賣方如果能提出當初購屋時的成交價與成本費用的證明，如相關稅費、仲 介費、代書費、裝修費用、利息支出等，都可以用來扣抵。但如果提不出交易所得的證明文件，就必須依照各縣市的財產交易所得標準申報，像台北市的賣屋所得率 標準是42%，若張先生售出的房子評定現值是1500萬，則張先生的所得等於是630萬，如果以綜所稅最高稅率40％計算，張先生等於要繳252萬元的 稅。
◎房屋稅、地價稅：
多由買賣雙方依交屋日計算比例，最好在買賣契約中就能明定，避免爭議。
◎仲介服務費：
仲介的服務費一般都為成交總金額的4%，自售的賣方自然不用支付。其實內政部的規定是收取的仲介服務費上限不得超過總金額的6%，但房仲業者都以賣方4% 買方1%~2%來收取，久而久之便約定成俗。若覺得請仲介人員的費用太高，亦可商議服務費成數，因加盟店為店東獨立經營，通常會以加盟店較有談判空間。
◎水費、電費、瓦斯費：
最好在交屋前抄表結清。另外管理費等費用，亦可按交屋日計算天數比例。
合約寫清楚 交屋才愉快
住商不動產企研室主任徐佳馨指出，有些賣方在議價過程中與買方有所摩擦，原本承諾要贈送的贈品就直接拆除或置換，如原本要送的冷氣本來是日立牌，交屋前就 換成大陸製的，但只要原本在合約中有載明贈品甚至是贈品的品牌，賣方的行為都會構成違約。賣方仍要依約行事，讓雙方都能開開心心完成交易。
另外，徐佳馨也提醒賣方，售屋後別忘了通知親朋好友自己搬家了，並記得去改戶籍及各項帳單的通訊地址，便利新屋主之餘，更是給自己方便。
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