自售？委賣？ 賣房管道怎麼找

Yahoo!奇摩房地產 – 2012年6月14日 下午6:1

自售時間成本高 最怕買方惡意詐欺

自售最怕遇到惡意詐欺的買方，因此最重要的就是過濾客源或是確認買方身分，避免與有風險的買方交易。許多知名社區或是豪宅，如「帝寶」或「輕井澤」等知名 豪宅往往只要屋主一放出要售屋的風聲，左鄰右舍就抱著現金上門了。由於買賣雙方彼此熟悉，也比較容易打聽鄰居的信用狀況，「內銷」自然是知名社區最常成交 的管道，一般的仲介反而不易介入。而這樣形式的自售，遇到惡意詐欺的買方機會較小，屋主只要找到值得信任的代書，安全性也大大提升。

但一般的自售，若沒有知名社區的後盾，或是左鄰右舍的捧場，往往會面臨一些狀況：

1. 行銷管道：

因為沒有房仲業的廣告資源支援，在曝光管道較少的狀況下，往往會拉長房子成交的時間。屋主不妨透過上網到拍賣或售屋網站在窗外或附近的公佈欄貼上訊息，或放消息請朋友介紹，多多增加曝光，當然也容易增加成交的機會。

2. 時間管理：

不僅帶客戶看屋需要配合客戶時間，自售的賣方每每接到客戶電話還要花時間與客戶溝通介紹，若售屋的地點不是現居的位置，每次還要配合客戶時間過去帶看，往 往費時費力，如果賣方平日還要上班，下班後休息時間都不夠了，還得奔波來回，往往搞得自己身心疲累。而有些客戶不是真心想買屋，更是浪費自己時間，最怕的 是遇到不肖客戶，甚至危及安全。若想自售，最適合上班時間彈性、在家上班或沒有工作的賣方。

3. 交易安全：

房地產交易牽涉的金額龐大，一般來說，代書會由買方尋找並由買方支付費用，若遇到買方與代書聯手詐欺，房子被搶辦過戶又被設定抵押，賣方很難自保，就很容 易造成財務損失。若要避免類似狀況，可以由買賣雙方各自委託一信任的代書共同辦理，或加入銀行的履約保證，確保交易安全。

省時省力求安全 找仲介最方便

而找仲介代售房屋，除了可以省卻許多時間跟買方直接接觸，最大的好處當然是增加房子的曝光，加速成交速度。房仲業者可以透過網路廣告、電子報、DM派報、 店頭櫥窗等方式增加房子的曝光，為賣方加速成交。而且不只是賣方怕過戶了卻拿不到錢，買方一樣會擔心賣方會不會拿了錢卻不願意過戶，所以一個好的仲介可以 增加買賣雙方對交易的信心。

委由仲介銷售房屋時，最好選擇有品牌、有口碑及商譽的房屋仲介公司，並注意該公司是否有營利事業登記，仲介人員是否擁有合法執照等，雖然有些房仲業者會以 壓低服務費來吸引賣方，但委託銷售的安全性應該是最重要的，賣方最好不要陷入服務費的迷思。在交付出售前，房仲經紀人應該要提供最新的物件成交行情資料， 讓賣方決定房子銷售之價格，賣方必須據實填寫屋況確認書，且必須與房仲簽立委託書，以確保雙方的權利義務。賣方和房仲的委託關係可分為「專任委託」及「一 般委託」：

◎專任委託

專任委託是指賣方全權委由一家房仲業者進行賣房的事務，在合約期間內賣方不可再委託其他業者處理仲介事務的處理，也不可以自己賣給親朋好友或私下和買方交 易。就算是由其他業者岀售或自售，仍必須按約定給付給付專任委託的房仲。 雖然賣方僅需面對一家仲介業者，對賣方來說交易會比較單純，但除非賣方對市場行情有相當程度的了解，否則大多數的屋主往往不知自己房子的行情價是多少，往 往會被仲介牽著鼻子走。跆拳道國手朱木炎就曾以1400萬買下南京東路一公寓，賣方最後發現周邊行情都在2000萬以上，價差高達六、七百萬元，賣方認為 房仲惡意隱瞞反悔不賣，但法院認為當初價金是經雙方同意後簽下，最後仍判決朱木炎勝訴。所以賣方在決定售屋後一定要做好行情調查，並要求房仲業者提出報 告，再決定底價。

天時地利不動產顧問公司總經理張欣民指出，專任委託讓房仲業者擁有專賣權，仲介人員為了買賣全包，能賺得更多服務費，通常會更用心銷售，在帶買方看屋時， 往往也會優先帶看專任委託的物件，甚至會幫忙整理房子，讓房子的賣相更佳，努力增加房子成交的機會。不過，若遇到不負責的仲介人員，不積極帶看，合約期間 來看屋的買方沒幾組，賣方對仲介人員也沒轍，只能等到合約期間結束，再另尋其他仲介業者合作。

◎一般委託

賣方若不想將合約綁死給特定的房仲業者，那麼可以選擇簽定一般委託，由數個房仲業者共同協助出售房子，來看屋的客戶就比較多，當然中間若自行尋找到買方出 售，也不違法，只是最好一有確定的買方後，就要通知其他的仲介，避免一屋二賣。若賣方自己找到買方，也不必付給任何仲介報酬。不過，張欣民也提醒，雖然一 般委託會帶較多的買方來看屋，不過有時候買方太多也不一定是好事，有些仲介不會過濾客源，不會判斷買方要的物件是什麼，甚至買方會透過不同仲介看同一個物 件，平白浪費賣方的時間，而且仲介人員多，有時候屋況的維護與清潔就很難維持，張欣民建議，若採取一般委託，最好不要超過三家，免得屆時家具或屋況受到損 害，都難以釐清該找哪一家仲介負責。

在簽委託書時，賣方必須填寫他想要賣出的房價，有些仲介為了想借機摸清賣方心中的底價，可能詢問賣家可容許的價格區間，並在賣方簽完委託書後，又拿出「契 約變更同意書」，填上賣方最低可售的金額，但只要賣方一揭開自己的底牌，仲介站在希望提升成交率的立場，總會借機壓低賣方的價格，而賣方堅守的底價，可能 就會節節敗退。因此，簽完委託書後，千萬不要立刻就簽下「契約變更同意書」。

其實，不論是簽定專任委託或是一般委託，最重要的還是找到誠信有商譽有口碑的房仲公司與經紀人，張欣民建議，最好是找大品牌，甚至是直營店的房仲，未來有 任何問題，都可以透過總公司解決，若是找加盟店服務，由於加盟店都是店東各自經營，總部也僅能協調，無法負責。賣房子的手續繁雜，眉眉角角很多，若是第一 次賣屋的賣方，不妨先透過房仲賣屋，若日後還有換屋需求，那麼在第一次賣屋時，就多觀察多注意仲介賣房子的撇步，一回生二回熟，未來自然有能力自售以節省 服務費。